Woonkwaliteit

Elke huurwoning moet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid zoals omschreven in de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De belangrijkste vereisten zijn:

• Structurele stabiliteit en vrije toegankelijkheid
• Voldoende en veilige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden
• Veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties
• Elementaire sanitaire voorzieningen
• Brandveiligheid

Een woning die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet, kan ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ verklaard worden. 

Aanvraag woningonderzoek

Woon je in een woning waarvan je denkt dat de woonkwaliteit niet goed is, dan neem je best contact op met het woonloket van de dienst Wonen en Ondernemen. 

Je bezorgt het woonloket een lijst van de gebreken die er volgens jou aan de woning zijn en je staaft dit met foto’s.  Je bezorgt ook een bewijs van de brief/email/whatsapp die je gestuurd hebt naar de eigenaar om hem de problemen te melden.  

Je zal een ontvangstbevestiging krijgen van jouw melding en vervolgens zal de gemeente een woningonderzoek inplannen.  Dit noemen we het vooronderzoek.

Vooronderzoek door de woningcontroleur van de gemeente

Het onderzoek houdt enkel een beoordeling in van de kwaliteit en de veiligheid van de woning. Andere elementen (ruzie met de eigenaar van de woning; het onderzoek gebruiken om schadevergoeding te eisen of om af te zien van verdere huur van de woning; …) spelen voor de onderzoeker geen rol.

Uiteraard moet jij als bewoner ervoor zorgen dat je op het moment van het vooronderzoek aanwezig bent zodat de woningcontroleur de woning daadwerkelijk kan onderzoeken en de gegrondheid van jouw melding/klacht kan beoordelen.
We geven ook aan de eigenaar van de woning de kans om aanwezig te zijn bij dit vooronderzoek, tenminste indien hij hiervoor de toelating heeft van jou als bewoner (de eigenaar van de woning krijgt dus een brief waarin de datum van het vooronderzoek gemeld wordt).

Het vooronderzoek moet binnen de maand na de melding/klacht gebeuren.  Indien dit niet binnen de maand kan gebeuren, kan de waarschuwingsprocedure niet meer gevolgd worden en wordt automatisch de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring opgestart (zie verder).

Als het vooronderzoek wel tijdig plaatsvindt (dus binnen de maand), beoordelen we of het zinvol is om te bemiddelen en of een snel herstel van de gebreken mogelijk is:

• Wat is de aard van de gebreken en zijn ze op korte tijd te herstellen? Denk bijvoorbeeld aan gevaar voor elektrocutie door blootliggende geleiders of ontbrekende afdekplaatjes aan de stopcontacten. Dat is makkelijk te verhelpen.
• De mogelijkheid tot bemiddelen hangt ook af van de houding van de eigenaar. Is die bereid om de woning snel in orde te brengen? Had u al eerdere slechte ervaringen met de eigenaar?
• En natuurlijk is het ook mogelijk dat de woningcontroleur geen ernstige gebreken heeft vastgesteld en de woning conform is.

Als de gebreken op korte termijn te herstellen zijn, starten we de waarschuwingsprocedure op door een hersteltermijn op te leggen aan de eigenaar. 

De hersteltermijn is nooit lang aangezien ook de hercontrole binnen de 3 maanden nà de melding moet gebeuren. 
De eigenaar moet de gemeente, binnen de toegekende hersteltermijn, op de hoogte brengen van het herstel van de gebreken. 

Gebeurt de melding van het herstel niet op tijd, dan start de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring . 

Na de melding van het herstel voert de gemeente een hercontrole uit. Als de woning bij de hercontrole nog steeds niet voldoet aan de woningkwaliteitsnormen, wordt ook in dat geval de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring opgestart.

Administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring 

Indien uit het vooronderzoek blijkt dat de gebreken te ernstig zijn voor de waarschuwingsprocedure, kan onmiddellijk beslist worden tot de opstart van de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring.  

In dat geval komt een onderzoeker van Wonen in Vlaanderen ter plaatse. Deze controleur voert een volledig conformiteitsonderzoek uit. Hij geeft de burgemeester advies over de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning. 

Vooraleer de burgemeester een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring neemt, hebben zowel de huurder als de eigenaar de mogelijkheid om hun standpunt bekend te maken.  Dit noemen we de hoorplicht. 

In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg (wachten op woningonderzoek of advies van Wonen in Vlaanderen, de betrokken partijen horen,…). In dergelijke situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden en alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring.  De maatregelen moeten uiteraard wel in verhouding staan tot de risico’s. (toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet)

Besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring

Met een besluit kan de burgemeester de woning ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ verklaren. Of de woning ‘ongeschikt’ dan wel ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ wordt verklaard, hangt af van het aantal, de aard en de ernst van de gebreken. 

• Ongeschikt: de woning heeft 7 of meer kleine gebreken van categorie 1, of 1 of meer gebreken van categorie 2;
• Onbewoonbaar: de bewoning heeft 1 of meer gebreken van categorie 3.  Gebreken van categorie 3 houden een veiligheids- en gezondheidsrisico in voor de bewoners.

Wanneer de woning ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ verklaard wordt, wordt ze opgenomen in de Vlaamse Inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, kortweg VIVOO genoemd.

Er zijn heel wat gevolgen voor de eigenaar/verhuurder en voor de bewoner/huurder. 

Gevolgen voor de eigenaar(s):

• Als de woning na 1 jaar nog steeds op VIVOO staat, zal je als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder een vrijstelling of opschorting toekent. Hoe langer je op VIVOO staat, hoe hoger het bedrag van de heffing.
• Zolang de woning op VIVOO staat, rust er een recht van voorkoop op de woning;
• Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete of gevangenisstraf.

Mogelijke gevolgen voor de bewoner(s):

Herhuisvesting

De burgemeester (of in beroep de minister) kan bij onbewoonbaarheid beslissen dat de bewoners de woning moeten verlaten. 

Bij acuut gevaar kan de burgemeester bevelen om de woning te ontruimen. 

De wooninspectie kan in het kader van de strafrechtelijke procedure een woning laten verzegelen. De burgemeester heeft deze mogelijkheid ook. 

In deze gevallen moet de huurder (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning. De gemeente (of het OCMW) zal de huurder in dat geval helpen bij het vinden van een andere, geschikte huurwoning.

Gevolgen voor de huurovereenkomst

Noch de burgemeester, noch de minister beoordelen wie verantwoordelijk is voor de gebreken. Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent dus niet dat het huurcontract is ontbonden of dat jij als huurder recht hebt op een schadevergoeding. Je mag ook niet zomaar stoppen met het betalen van het huurgeld.

Behalve in de situatie waarin de woning volledig is tenietgegaan door overmacht (bv. door brand), moet je naar de vrederechter stappen als je wenst dat het huurcontract ontbonden wordt. Het is natuurlijk altijd beter om het huurcontract in onderling overleg met de verhuurder te beëindigen.

Je kan wel met het besluit ongeschikt-/onbewoonbaarheid naar de vrederechter gaan om een verminderde huurprijs af te dwingen of een deel van de huurgelden terug te vorderen. De vrederechter kan ook tussenkomen als er onenigheid is over wie de herstellingen aan de woning moet uitvoeren.

Voorrang sociale huur

De burgemeester zal in zijn begeleidende brief bij het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring aangeven of jij op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek recht hebt op voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Als dit zo is, moet je ook nog wel aan de volgende voorwaarden voldoen:

• jouw woning heeft nog niet eerder aanleiding gegeven tot voorrang;
• je voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociaal huurbesluit;
• je bewoonde de woning al minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats;

Opgelet:
De sociale huisvestingsmaatschappij kan jou de voorrang alleen toekennen als je je binnen 2 maanden na de kennisgeving van het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring hebt laten inschrijven in het wachtregister van de woonmaatschappij.

Recht op huursubsidie

Als jouw woning overbewoond of onbewoonbaar is verklaard en je verhuist naar een conforme woning, kan je in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als de huursubsidie.  Let wel : om effectief te kunnen genieten van een huursubsidie moet je ook voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.

Als jouw woning enkel ongeschikt is, dan is het recht op huursubsidie afhankelijk van de vastgestelde gebreken. De burgemeester zal bij de kennisgeving van zijn beslissing aangeven of de gebreken aan jouw woning jou al dan niet het recht toekennen op een huursubsidie.

Vlaamse codex wonen