Wanneer een woning ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt én onbewoonbaar’ wordt verklaard heeft dit heel wat gevolgen en dit zowel voor de eigenaar als voor de bewoner.
Gevolgen voor de eigenaar(s)
- Als de woning na 1 jaar nog steeds op VIVOO staat, zal je als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder een vrijstelling of opschorting toekent. Hoe langer je op VIVOO staat, hoe hoger het bedrag van de heffing.
- Zolang de woning op VIVOO staat, rust er een recht van voorkoop op;
- Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete of gevangenisstraf.
Mogelijke gevolgen voor de bewoner(s):
Herhuisvesting
De burgemeester (of in beroep de minister) kan bij onbewoonbaarheid beslissen dat de bewoners de woning moeten verlaten.
Bij acuut gevaar kan de burgemeester bevelen om de woning te ontruimen. De wooninspectie kan in het kader van de strafrechtelijke procedure een woning laten verzegelen. De burgemeester heeft deze mogelijkheid ook. In deze gevallen moet de huurder (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning. De gemeente (of het OCMW) zal de huurder in dat geval helpen bij het vinden van een andere, geschikte huurwoning.
Gevolgen voor de huurovereenkomst
Noch de burgemeester, noch de minister beoordelen wie verantwoordelijk is voor de gebreken. Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent dus niet dat het huurcontract is ontbonden of dat jij als huurder recht hebt op een schadevergoeding. Je mag ook niet zomaar stoppen met het betalen van het huurgeld.
Behalve in de situatie waarin de woning volledig is tenietgegaan door overmacht (bv. door brand), moet jij als huurder naar de vrederechter als je wenst dat het huurcontract ontbonden wordt. Het is natuurlijk altijd beter om het huurcontract in onderling overleg met de verhuurder te beëindigen.
Je kan wel met het besluit ongeschikt-/onbewoonbaarheid naar de vrederechter gaan om een verminderde huurprijs af te dwingen of een deel van de huurgelden terug te vorderen. De vrederechter kan ook tussenkomen als er onenigheid is over wie de herstellingen aan de woning moet uitvoeren.
Voorrang sociale huur
De burgemeester zal in zijn begeleidende brief bij het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring aangeven of jij op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek recht hebt op voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Als dit zo is, moet je ook nog wel aan de volgende voorwaarden voldoen:
- jouw woning heeft nog niet eerder aanleiding gegeven tot voorrang;
- je voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociaal huurbesluit;
- je bewoonde de woning op het ogenblik van het conformiteitsonderzoek of besluit al minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats;
Opgelet:
De sociale huisvestingsmaatschappij kan jou de voorrang alleen toekennen als je je binnen 2 maanden na de kennisgeving van het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring hebt laten inschrijven in het wachtregister van de woonmaatschappij.
Recht op huursubsidie
Als jouw woning overbewoond of onbewoonbaar is verklaard en je verhuist naar een conforme woning, kan je in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als de huursubsidie. Let wel : om effectief te kunnen genieten van een huursubsidie moet je ook voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.
Als jouw woning enkel ongeschikt is, dan is het recht op huursubsidie afhankelijk van de vastgestelde gebreken. De burgemeester zal bij de kennisgeving van zijn beslissing aangeven of de gebreken aan jouw woning jou al dan niet het recht toekennen op een huursubsidie.
Schrapping uit VIVOO
Een woning kan op verschillende manieren uit VIVOO geschrapt worden.
- Als je als eigenaar de gebreken aan je woning hebt hersteld, moet je dat melden aan de gemeente en een nieuw conformiteitsonderzoek aanvragen (de zgn. hercontrole). Deze hercontrole vraag je hier meteen aan via onderstaande knop. Voor een hercontrole betaal je 100 euro.
Is de hercontrole gunstig, dan krijg je een conformiteitsattest. Dit conformiteitsattest heft het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarheid op en zorgt ervoor dat de woning geschrapt wordt uit VIVOO.
- Als je de woning hebt gesloopt of er een andere bestemming aan hebt gegeven, dan kan de burgemeester uiteraard geen conformiteitsattest uitreiken. In dat geval moet de burgemeester een opheffingsbesluit nemen. De woning zal uit VIVOO worden geschrapt op datum van het opheffingsbesluit.
- Als de woning onbewoonbaar is verklaard op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet moet de burgemeester het besluit opheffen zodra de openbare veiligheids- of gezondheidsproblemen zijn weggewerkt. Dat betekent echter niet dat de woning conform verklaard is.
- Als er een herstelvordering op de woning rust, kan de woning pas uit VIVOO worden geschrapt als er een proces-verbaal van uitvoering is opgesteld.
